離婚時に住宅ローン付きマイホームはどうする?

離婚するときに、住宅ローン支払い中のマイホームがある場合、住宅をどのように清算するかが大きな問題になります。

住宅ローン付きマイホームは、名義がどうなっているか、ローンは誰が支払っているのか、売却価格とローン残高のどちらが大きくなるのかなど、いろいろな要素によって、どうすべきかが変わってきます。
また、住宅ローン付きマイホームの財産分与についてはいろいろな考え方があり、「このパターンのときはこれ」といった正解のない世界です。
それぞれのご夫婦の事情も考慮しながら、ケースバイケースで考えるべきところですから、自分たちだけで判断せず、専門家に相談しながら決めていただきたいと思います。

選択肢としては、売却するか、一方が住み続けるかのどちらかになりますが、それぞれについて一般的な考え方や注意事項をまとめてみました。

ローン付き住宅を売却する場合

まずは住宅の査定を行い、売却価格がどれくらいになるかを調べる必要があります。

ローン残高よりも売却価格が上回る場合には、通常売却が可能です。売却してプラスになる場合、つまり現金が残る場合には、その現金を夫婦で折半する形で財産分与することになります。

ローン残高よりも売却価格が下回る場合には、通常売却はできませんから、売却するなら任意売却という方法になります。また、この場合には住宅は財産分与の対象にはなりませんので、ローンが残っても当然に折半されるわけではなく、支払方法については夫婦間で協議して決めるのが原則になります。

一方が住み続ける場合

どちらかが住み続ける場合には、基本的には住宅の名義人=ローン債務者=住み続ける側になるようにしておくべきです。共有名義のままにしておいたり、名義人でない側が住み続けたりしていると、後々トラブルになる可能性が高くなります。

しかし、ローン支払い中の住宅は、通常は金融機関の同意がなければ名義変更できません。また、夫名義になっている家を妻に名義変更するのは困難なケースがほとんどです。

それでも妻が住み続けたいという場合には、以下の点に注意しておいてください。

夫から賃借するのは本来はNG

名義変更が不可能なため、夫から賃借する形で妻が住み続けることを希望される方は非常に多いです。しかし、住宅ローン支払い中の住宅を賃貸するのは、金融機関との間では契約違反になることが多いですから注意が必要です。

住宅ローンは、名義人本人が住むために金融機関が低金利で貸してくれているものです。名義人が出て行くことは基本的にNGということを知っておいてください。

公正証書を作っておいたら大丈夫?

住宅ローン付きマイホームの名義変更ができない場合でも、妻が住み続ける家のローンを夫が支払うことについて公正証書にしておけば安心なのではないかと考えがちですが、それでもリスクはあります。

当事者間でどのような取り決めをしても、抵当権を付けている金融機関には勝てませんから、本来の債務者が金融機関に対する支払いを怠れば、有無を言わさず住宅は競売にかけられてしまう可能性があります。

住宅ローン完済後の名義変更の取り決めは?

離婚時に名義変更ができない場合、住宅ローン完済後に名義変更するという形で取り決めすることもあると思います。しかし、住宅ローン完済前に名義人が勝手に不動産を売却してしまったり、名義人が亡くなってしまったりした場合には、買主や相続人に対抗できず、住宅を失ってしまう可能性があります。

なお、住宅を失うリスクに備えるために、仮登記を付けておくという方法があります。

リースバックという方法もある

リースバックは不動産会社(または投資家)に不動産を買い取りしてもらい、新しいオーナーから賃借を受ける方法です。不動産会社等の信頼できる第三者が貸主になりますから、夫名義の住宅に住み続けるよりも、安心して住むことができます。将来的に住宅を自分のものにしたい場合に、買い戻しが可能なケースもあります。

当面の間住み続ける場合にも期間を決めて

夫名義の家にずっと住み続けたいわけではないけれど、とりあえずしばらくは住ませてもらいたいという場合にも、必ず期間を決めておきましょう。期間を決めずに住み続けていると、どこかでトラブルになってしまう可能性が非常に高いです。いつまでには明け渡すという期間を決めて、公正証書に記載しておくと良いでしょう。


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